科尔沁右翼中旗| 元江| 岷县| 汉川| 南江| 鄂州| 杂多| 贺兰| 加格达奇| 海门| 木里| 正宁| 余庆| 桓台| 南安| 云阳| 峨眉山| 綦江| 彰化| 岫岩| 宜兴| 阿坝| 修武| 灌阳| 阜南| 婺源| 太仆寺旗| 吉木萨尔| 铁岭县| 繁昌| 丰城| 沾益| 云南| 务川| 咸丰| 利津| 洛阳| 安陆| 北宁| 始兴| 全州| 海门| 北安| 汕尾| 信阳| 四子王旗| 偃师| 迭部| 上饶县| 太湖| 栖霞| 丰润| 清丰| 沂南| 会同| 罗田| 织金| 杜集| 镇沅| 西宁| 齐齐哈尔| 进贤| 分宜| 砚山| 崇仁| 嘉义县| 清徐| 福安| 阿拉善左旗| 宜良| 政和| 隆林| 永州| 巴青| 南川| 马尔康| 佛冈| 图木舒克| 九龙| 镇江| 襄垣| 定结| 门源| 石河子| 洮南| 禹州| 巴楚| 乌尔禾| 下花园| 新丰| 罗源| 九台| 城步| 台北县| 德格| 桐柏| 黄岛| 昭通| 嘉祥| 五营| 邢台| 察哈尔右翼后旗| 古浪| 巩留| 宜兰| 塔什库尔干| 筠连| 漯河| 相城| 定兴| 东乌珠穆沁旗| 松原| 平川| 云林| 西充| 旬邑| 姜堰| 喀什| 宜君| 开封县| 富平| 宣城| 嘉荫| 新蔡| 路桥| 扎兰屯| 瑞丽| 克山| 汉源| 沂源| 通城| 垦利| 大方| 九寨沟| 洛南| 宁波| 精河| 象州| 沙河| 盈江| 九龙| 互助| 隆化| 科尔沁左翼后旗| 寻甸| 大港| 临猗| 岳普湖| 潮南| 荆州| 高碑店| 南溪| 玛纳斯| 东阿| 永登| 钓鱼岛| 从化| 名山| 桂平| 安宁| 利川| 饶河| 盐田| 聂荣| 宣化县| 金溪| 玉门| 宝鸡| 从江| 麻栗坡| 土默特右旗| 乌审旗| 马祖| 湘东| 仪征| 大关| 渭源| 普宁| 昌乐| 林周| 铜山| 汶川| 左贡| 宁明| 芷江| 新兴| 汝阳| 武威| 伊川| 旬阳| 南充| 崂山| 龙井| 沙河| 太仆寺旗| 博爱| 玛沁| 烈山| 和顺| 江川| 李沧| 青龙| 启东| 内黄| 镇康| 金华| 莱芜| 广平| 左贡| 金佛山| 惠水| 云霄| 扶风| 霍邱| 西和| 即墨| 新龙| 丰镇| 富民| 新竹县| 平武| 札达| 大荔| 南部| 荣县| 津南| 革吉| 石城| 镇平| 淮阴| 乐平| 临桂| 蓝田| 新巴尔虎右旗| 大连| 黄石| 吉木萨尔| 漳平| 长子| 畹町| 合肥| 张湾镇| 墨脱| 汉阳| 南澳| 荆门| 双牌| 湖北| 茂名| 西平| 呼伦贝尔| 醴陵| 铁岭县| 交口| 永登| 张家港| 郎溪| 涡阳| 武定| 定州| 亚东| 台南市| 珠海| 宝安|

彩票开奖查询+公告50期:

2018-12-15 23:46 来源:39健康网

  彩票开奖查询+公告50期:

  上海高架限行时间限行范围扩大。腊八节特色小吃——腊八粥这一天有喝腊八粥的习俗,腊八粥又称七宝五味粥。

侦查到敌情后,美军选择主动出击。作者:赵俊峰在东古塔的武装分子眼看就要被消灭殆尽的时候,美国威胁要对叙利亚动武,但是却被俄罗斯抢先把美国的意图暴露了出来。

  之后他们还派遣自己的战机对巴尔米拉的伊朗基地以及武器存放处进行了空袭,不过伊朗在这里不仅只有一个基地,所以或许对伊朗并不会造成太大的损伤,以色列方面还认为,或许现在伊朗已经将众多远程火箭炮运往叙方和黎巴嫩。其中,、等局地雨势较大。

  因农历鸡年有一个“闰6月”,因此,2017农历鸡年有384天,这个鸡年共有6个小月,每月29天和7个大月,每月30天,一年共有384天。当然这与双方都尽力避免直接碰撞有关,世界上拥有核武器的两个军事大国直接冲突,后果相当可怕,恐怕一旦发生小规模的冲突就有可能演变成大的灾难。

太阳金字塔高66米,底部宽约合220米。

  2、用滚油煎它(喜欢炸的就多煎几下,熟的程度由自己喜欢而定)。

  春节除去拜年的前几天,其实假期也没剩多少天,所以,如果你想利用这几天时间去,小编建议你选择短途旅游,尽可能的选择国内游,可以免去签证的麻烦,当然,选择附近周边的景点那就更好了,这样旅游的行程就不会那么紧。鸡鸣天上登仙境;犬入云中唤宝山。

  据日本livedoor新闻网2月4日报道,视频中首先列举的是“日本便利店的便当很好吃,一定要尝一尝”,上传者对此否定称,“日本便利店的便当确实很好吃,但却不是最好的”。

  功效:天麻八珍汤补气益血,调理身体。或者你可以把开机画面设置为一个蓝屏的图片,并提示他关机,你可以在图片上这样写:您的系统出现未知问题,为了防止硬件损伤,请尽快关机。

  叙军在与苏麦尔进行了多年的斗争后,如今终于将这名叛徒成功活捉,大马士革周边的武装分子目前已经走向了面临崩溃的边缘,叙军很快就会取得大马士革清缴行动的胜利,在这期间,叙利亚情报部门发挥了重要作用。

  遇到熟人就装作正在喝,然后地把“可乐”递上去,对方毫无戒备,一边道谢一边大口喝下去,紧接着皱眉头、张口便吐。

  1989年4月15至5月5日,首届北京植物园桃花节举办,为期20天,共有6大类、40多种桃花。2、雪梨滋阴润肺汤食材:雪梨干,百合,沙参,玉竹,天冬,麦冬,250克瘦肉,生姜。

  

  彩票开奖查询+公告50期:

 
责编:

 首页 >> 工商管理
把握周期,踩准节点,辨识特征,独立自律
2018-12-15 11:15 来源:上海证券报 作者:路林 字号
关键词:住房租赁市场;金融创新;租金;长租公寓;金融工具

内容摘要:——对住房租赁金融创新的观察与思考随着近期部分城市租赁住房租金显著上涨,长租公寓租金贷等金融工具创新成为争议焦点。笔者认为,通过对产业市场和金融创新的深入观察和解构,正本清源,可为行业破局和持续健康发展提供有益探索。

关键词:住房租赁市场;金融创新;租金;长租公寓;金融工具

作者简介:

  ——对住房租赁金融创新的观察与思考

  随着近期部分城市租赁住房租金显著上涨,长租公寓租金贷等金融工具创新成为争议焦点。笔者认为,通过对产业市场和金融创新的深入观察和解构,正本清源,可为行业破局和持续健康发展提供有益探索。

  住房租赁市场是个常态市场,无论工作季还是毕业季,市场租金随着四季周期性波动,反映了市场的客观运行节律。住房租赁市场还是个千层饼市场,不同层次的产品供给匹配各种租赁需求。多数发达国家成熟市场,已形成了多层次租赁住房供给结构,美国的租赁市场就呈现出三层金字塔结构,包括公平市价租金、稳定租金和管制租金租赁住房。最厚重的一块是公平市价租金住房,租金由供求关系决定,是供需双方自由选择的结果。此外,政府通过不同程度的价格约束推出稳定租金和管制租金租赁住房,是对市场主流供给的有益补充,兼顾社会公平,保障基本民生。

  我国一二线城市人口吸附力强,呈现人口净流入,未来10年至15年,将形成4至5万亿规模的住房租赁大市场。市场有规模,制度有预期,各路机构纷纷涌入住房租赁市场,包括散租民宅市场和集中式长租公寓市场,短时期内形成了行业蓬勃发展的局面。然而,与美国、日本等发达国家住房租赁市场机构占比均超过50%的情形相比,我国机构化比例严重不足,未来在长租领域需要有一批专业化、规模化、集约化的机构崛起,作为市场主力军,开拓创新,推动行业发展。

  优化住房租赁市场供给侧结构,就要增加市场化租赁住房供给。主要部分是“民转商”,由民用住宅转化为商用住宅,从自用转为它用、租用。另一部分是“非改住”,这是新增供给的重点,鼓励包括酒店、写字楼、商场、厂房在内的非住宅商用地产通过合理改造转化为商用公寓。

  债务和杠杆都有两面性,应用得当则效率倍增,行业快速发展;应用失当则爆仓爆雷,导致行业败局和困局。例如,将“伪资产”通过金融工具变现,盲目扩张,引起经营风险和金融风险叠加,引发行业风险,就是应用失当的表现。金融创新的过程总会伴随着试错和失败,但不可忽视金融工具对住房租赁行业发展的重要作用。金融创新就是金融工具的有效运用。

  清晰辨识长租公寓企业的主体特征,是金融行业有效助力产业市场的基础性环节,对行业金融创新至关重要。这有利于金融市场对长租公寓企业形成客观认识并公允估值,对其资产合理定价,从而有效缓解行业融资难、融资贵的困局。

  长租公寓企业主要有三个特征:属于生活性服务业,是房地产行业从开发向服务战略转型的新趋势,新经济特征明显;轻重结合,行业运营服务商以轻资产为主的居多;大部分运营商都是初创企业,随着消费升级,其商业模式和业务模型都会不断升级换代。长租公寓行业的金融工具主要包括几类:公司级的VC/PE、公司债;基于项目开发阶段的中长期综合开发经营贷、改建贷、装修贷;项目持有阶段的经营性贷款;项目成熟运营阶段的ABS、CMBS、REITs。

  金融创新不仅支持和服务实体经济,还创造实体经济。现代金融体系中发展出的VC/PE进入长租公寓类服务业,在企业初创阶段输入资本、导入资源,对实体经济的推动作用是可想而知的。

  有质量的实体经营是金融活动的基础,企业持续健康发展所获得的经营业绩是金融收益的可靠来源。长租公寓行业的业务模式要立足于“租金为王”,通过资产经营中的增值业务,以及开发多种产品、拓展多类业态来提高经营业绩。

  在长租公寓企业融资过程中,投资机构十分看重企业的规模指标,没有规模就没有持续的发展。规模扩大不仅为企业带来行业地位,也为企业良性发展提供必要的腾挪空间、倒仓空间,可优化资产组合,平滑系统风险。而把握长租公寓企业经营杠杆与风险关系的核心是处理好账期。企业收取租客房租与支付上游业主租金之间存在账期错配,账期是任何工商企业可以运用的工具,不应该被污名化。过去的国美、苏宁,现在的京东等,都得益于合理利用账期从而快速扩张。要避免的是长租公寓企业盲目使用供应链金融、消费贷、分期贷等手段所造成的过度杠杆化,进而形成项目烂尾,风险从经营端传导到金融端,形成行业金融困局。

  当前,长租公寓行业正在快速发展和扩张,要着力防范经营风险与金融风险的交叉和外溢,避免引起行业危机。面对行业金融创新困局,长租公寓企业要做到独立、自律,“无形和有形的手”合力夯实金融创新基石,配合行业监管措施的完善来加强风险管理。

  长租公寓金融创新的前提是产权制度,关键是强资本。金融创新离不开健全的法治环境,离不开自由定价、权利边界清晰的公平市场,也离不开现代企业制度的土壤,根本还是产权制度。金融创新还需强调资本形成,加资本、强资本。没有强资本就不可能有效去杠杆。

  风险管理不是简单的风险控制,为此,应通过分业经营、构筑防火墙和加强外部监管等方式避免风险传导。作为服务类企业,长租公寓资产主要通过租赁形式取得,法律权属界定和资金监管措施是这类企业金融工具创新的重要内容。在业务操作上,通过建立登记制度、引进第三方律师见证进行租赁资产确权,其中登记制度的建立需要税收优惠政策的配套;通过第三方机构市场化评估租赁资产价值;通过设立监管账户或托管账户防范风险外溢。

  伴随着租购并举、租售同权等一系列住房供给侧结构性改革的深入推进,我国住房租赁行业将会有长足发展,长租公寓企业应抓住机遇,与金融机构一起依法依规地开拓创新。(作者单位:上海中城联盟投资管理股份有限公司)

  

  

作者简介

姓名:路林 工作单位:

转载请注明来源:中国社会科学网 (责编:闫琪)
W020180116412817190956.jpg
用户昵称:  (您填写的昵称将出现在评论列表中)  匿名
 验证码 
所有评论仅代表网友意见
最新发表的评论0条,总共0 查看全部评论

QQ图片20180105134100.jpg
jrtt.jpg
wxgzh.jpg
777.jpg
内文页广告3(手机版).jpg
中国社会科学院概况|中国社会科学杂志社简介|关于我们|法律顾问|广告服务|网站声明|联系我们
桃花源 旺岗村委会 东阳乡 松湖镇 东乌兰
深湾四路 巴彦包勒格苏木 雷家园 义成 记处埔